Что мешает сформировать эффективного собственника жилья

Необходимо решить законодательные проблемы, касающиеся деятельности ОСМД
С первого июля 2015 вступил в силу Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», которым начато новое качество реформирования отношений в жилищно-коммунальной отрасли, в частности по формированию эффективного собственника жилья. Совладельцы многоквартирного дома получили механизм принятия совместных решений и реализации прав по управлению общим имуществом.

osbbb
Один из вариантов такого эффективного коллективного собственника – объединение совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Их роль в развитии Украины заключается в повышении социальной активности населения, передачи функций управления жильем реальном владельцу и реализации совладельцами энергоэффективных мероприятий, что повлияет на энергонезависимость страны.

По данным Госкомстата Украины, по состоянию на 1 мая 2016 года в Украине 18738 ОСМД. Законодательное требование совладельцам домов в 01.07.2016 г.. Определиться с формой управления домом привела к значительному росту количества объединений. За прошлый год они созданы 2804, прирост составил 17,6%. Все это требует пристального внимания государства к проблемам деятельности ОСМД, которой сейчас недостаточно для их эффективного функционирования. Все проблемы ОСМД можно условно разделить на три группы: законодательные, экономические и человеческого фактора. Законодательные среди них сложные и одновременно подлежащие решению.

Некоммерческий статус восстановили

В 2015 году была решена некоторые законодательные проблемы, в частности искусственно созданные, ключевой из которых был вывод ОСМД из состава неприбыльных организаций в конце 2014-го. Благодаря активной борьбе общественности ОСМД вернули статус неприбыльности весной 2015 года. Но дальнейшие изменения в НКУ снова поставили под сомнение их неприбыльность требованием в случае прекращения неприбыльной организации передавать ее активы государству или другой неприбыльной организации соответствующего вида. Поскольку основа деятельности ОСМД – наличие общего имущества (жилого комплекса), такую ​​норму они выполнить не могут, в отличие от других неприбыльных организаций. Это было учтено в изменениях к НКУ в конце 2015 года, поэтому сейчас некоммерческий статус ОСМД окончательно восстановлено.

Весной 2016 ГНСУ предоставила разъяснение относительно неуплаты неприбыльными организациями налога на прибыль от всех доходов, учитывая аренду и другую коммерческую деятельность. ОСМД должны помнить о двух важных условия: все доходы нужно использовать на уставные цели и в течение 2016 они должны согласовать свои уставы с новыми требованиями законодательства.

Определенные законодательные проблемы ОСМД назад прошлом году путем внесения изменений в Закон «Об ОСМД», других законодательно-нормативных актов. Так, отменено термин «балансодержатель» и определено, что ОСМД берут дом в управление. Статьей 22 Закона «Об ОСМД» определено, что субсидии и льготы жителям ОСМД государство предоставляет в пределах платежей, утвержденных общим собранием объединения, но не более установленного их предельного размера. Важное достояние – отмена искусственного разделения совладельцев на «членов» и «нечленов». Отныне все владельцы квартир и нежилых помещений участвуют в деятельности ОСМД и всех расходах.

Придомовая территория – чья она?

Но на очереди еще много проблем ОСМД, которые необходимо решить. Первоочередная из них – собственность на землю – придомовую территорию. Законодательством установлено, что землю передают в собственность или постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома, но механизма этой передачи не определено. Поэтому сейчас придомовую территорию ОСМД нередко используют различные сторонние организации, получив разрешение на строительство магазина, автостоянки и т. Многие ОСМД в свое время потратили значительные средства на приватизацию придомовой территории, которой так и не произошло. Сейчас переоформления документов требует больших денег даже при наличии таких документов, которые не утратили силу. Во многих домах, которые ранее имели государственную форму собственности, границ придомовой территории не определено. Поэтому актуально разработки механизма передачи земельного участка совладельцам без дополнительных затрат. Эти вопросы определены в законопроекте №3576, который находится на рассмотрении в ВРУ.

Поэтому ОСМД, которые не имеют права собственности на придомовую территорию, не имеют и правовых оснований для уплаты земельного налога, в том числе и потому, что они не могут распоряжаться придомовой территорией и получать доходы от нее (например предоставлять в аренду под автостоянки). Хотя в основном местные органы власти устанавливают льготные ставки земельного налога, отказ большинства ОСМД от его уплаты может стимулировать решение вопросов собственности на землю.

Неотложная в 2016 году проблема неопределенности института управляющего жильем. Чтобы с июля назначать управляющих жилыми домами, необходимо иметь нормативное обеспечение их деятельности, действующие образовательные программы, подготовленных управляющих. Пока такие вопросы решают не системно, и, кроме привычных ЖЭКов, управляющих (управляющих компаний) в Украине немного. Для ОСМД это также важно: многим из них было бы целесообразно воспользоваться услугами профессионального управляющего, потому председателям ОСМД, особенно вновь, необходимо овладевать экономические, юридические, технические и даже психологические вопросы.

Еще одна законодательная проблема – необходимость предоставления ОСМД и их ассоциациям отдельного кода вида экономической деятельности (КВЭД), который отвечал бы сущности деятельности: отмена требований представление не свойственной ОСМД статистической отчетности, устранение препятствий в получении необходимой информации о совладельцев, в частности в миграционной службе, повышение требований к исполнительной службы по исполнению судебных решений.